保利發展錯失“第四寶座”,借道“混改”的希冀與挑戰

  自2017年提出“重回前三”之后,保利發展(SH:600048)與融創中國(HK:01918,下簡稱“融創“)的“Battle”之戰就從未停止。

  在剛剛過去的9月,保利發展不但錯失了“第四位的寶座”,甚至在大部分企業業績創下新高的同時,保利發展卻一反常態地出現了同比下滑,這引起市場的關注。

  事實上,作為央企,保利發展“重回前三”是充滿想象空間的。過去幾年,在國企混改的浪潮中,母公司保利集團相繼參與了中航工業、中絲集團等多家企業的混改,這些公司旗下的地產業務大都并入了保利發展,或者大概率會并入地產板塊之中。不過,硬幣的另一面是,隨著母公司地產平臺的增多,保利發展如何協調其中的關系,也是個不小的挑戰。

  保利與融創的“保四”之爭

  9月份,保利發展實現簽約面積271.91萬平方米,同比增長14.61%;實現簽約金額368.14億元,同比下降0.18%。

  保利發展簽約金額的下滑讓業內頗為詫異,雖然多家機構此前預言了市場的寒冷,但在企業加大推貨的節奏下,9月份房企出人意料地樂觀。據中指院監測,近期,25家房企公布了9月份銷售業績,其中,有24家房企銷售業績同比實現增長。

  對于9月份的業績表現,保利發展對媒體表示,保利發展內部是有具體安排,公司會按部就班完成任務。

  

  回望保利發展今年的銷售表現,第三季整體銷售不及上半年。分開來看,7月份,保利發展僅錄得270.37億元的銷售額,創下今年新低,此后兩月保利發展依舊表現平平,這使其在機構的排行榜中落后于融創。

  據克而瑞百強房企排行榜(操盤榜),上半年,保利發展以2050.8億元的銷售額微超融創中國(01918.HK),居于行業第四位,但從7月份開始,便被融創反超,落于第五位,并一直持續至今。

  事實上,保利發展與融創“保四”之爭由來已久。2017年12月的股東大會上,保利發展董事長宋廣菊明確表示,未來兩至三年公司要重回行業前三,由此,保四之戰尤為關鍵。

  并且,以目前的節奏來看,保利發展今年大概率將落后于融創。2017年,保利提出“345”戰略,未來三年每年業績的增幅都在1000億元,2019年,保利發展的任務是5000億元,而融創則是5500億元。

  值得玩味的是,今年5月的股東周年大會上,宋廣菊突然話鋒一轉稱,重回前三,是一個3-5年的目標。“究竟是3年還是5年,或者是6年,還未能確定,但這是我們努力的方向。”

  “混改”的想象空間

  事實上,作為央企保利集團的子公司,在母公司頻繁參與其他企業混改的浪潮中,保利發展的未來充滿了想象,尤其是最近一次對云南城投的混改。

  10月14日,云南城投公告顯示,保利集團衛飚獲任云南省城投集團黨委書記、董事長。這被視為保利集團與云南城投加速混改的信號。

  今年7月初,云南城投公告宣布,保利集團擬參與城投集團層面的混合所有制改革;一個月后的8月6日,保利集團副總工程師、協同發展部部長衛飚,帶領保利集團本部、保利發展、保利資本組成的盡調工作組進駐云南城投集團,開展城投集團混改的盡職調查工作。

  對于衛飚的入駐,上海中原地產市場分析師盧文曦對藍鯨財經表示:“保利方面已經安插人員進來肯定會有話語權,一些有影響的建議或者想法一定也會有執行。”

  值得一提的是,雖然云南城投集團業務眾多,但房地產是其主營業務,其旗下上市平臺云南城投也是云南目前規模最大的房地產開發企業,擁有大量城市土地儲備,并參股云南省土地準備運營公司。

  從保利發展方面來說,云南又是公司布局的短板。云南一位業內人士告訴藍鯨房產:“保利在昆明的在售項目不及碧桂園、萬科、融創等頭部企業,已投入使用的物業也偏少。”藍鯨房產查閱保利地產半年報獲悉,2019年上半年,保利發展在云南僅有昆明5個在建項目。此外,Wind數據也顯示,在保利發展目前的土地儲備中,云南區域占比僅為1.39%,而同為西南區域的四川和重慶,這一比例達到了4.65%、3.27%。

  此外,云南也是一個值得深耕的城市。上述云南業內人士告訴藍鯨房產,自海南全域限購后,云南確實給北方候鳥購房需求提供了選擇。根據國家統計局發布的數據,今年8月昆明新房價格仍在繼續上漲,環比前一個月漲了1.2%,同比上漲了13.2%,連漲38個月。而昆明,也是西南四城中漲幅最大的城市。上述人士也表示,今年以來,新入云南的開發商也在不斷增加。

  “現在很多企業都在做整合,這種大企業有其優勢在里面,通過整合,包括版圖或區域方面的優勢,都會有比較好的發揮。”盧文曦表示。

  這是為保利發展接盤云南城投集團地產業務埋下了注腳。

  不確定性的未來

  然而,保利發展雖有收購的動力,卻并不一定能行。

  2018年12月26日,天房發展發布公告稱,保利集團將參與天房集團的混改。根據協議,保利集團將派出涵蓋管理、財務、工程、運營等領域的專業團隊對天房集團實施共管。

  天房集團是天津國資委旗下最大的房地產企業,選擇并購天房發展,同樣有助于保利發展深耕天津,出人意料的是,2019年4月,在參與共管不到半年的時間里,保利就選擇了退出。對于退出的原因,坊間猜測為天房集團財務混亂、雙方經營理念不合,不過保利集團始終保持沉默。

  此次,與天房集團相似,云南城投的財務也不甚樂觀。半年報顯示,2019年上半年,云南城投實現營業收入18.85億元,同比下跌51.85%,歸屬于股東虧損額7.85億元,虧損額擴大325%。截至6月末,公司存貨余額517億元,同比增幅9.13%,存在存貨逐年攀升,去化率低,資產周轉慢的問題。

  除此以外,尚未出臺的混改方案也是最大的變數。克而瑞研究總監洪圣奇表示,“現在保利可能還沒想好具體策略,應該會先派人了解清楚目前云南城投面臨的問題,再根據實際情況決定是把資產分拆管理還是原封不動只派管理層獨立運營。”

  倘若只派管理層獨立運營,那保利發展又將面臨同業競爭的格局。一直以來,保利集團旗下有兩家地產上市平臺:保利地產和保利置業,

  多年以來,兩家公司一直存在同業競爭的情況,甚至上演過同時爭搶一塊地的戲碼,直到2017年11月,雙方才開始整合之路,2018年,保利發展在半年報中披露,已經完成了股權交割工作。

  不過,保利置業仍在從事房地產開發,其財務也并不并表保利發展,而是直接匯總給集團。若在增加一家上市平臺,保利發展如何梳理3家的關系,也是擺在這家央企巨無霸面前的一大難題。

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